南村镇罗边村改造项目是番禺区重点旧村改造项目之一，顺利推进罗边村改造将有效推动科技文创产业发展，焕新脏乱差的村容村貌。目前，番禺区供销社系统有几项社有资产被纳入旧村改造范围中，为积极配合项目顺利推进，番禺区供销联社依法依规、多措并举助力罗边村旧村改造，确保社有资产保值增值。

　　一、充分沟通，因情施策，分类清退。南村供销社位于罗边村的社有资产已通过合作建设方式出租给合作企业，合作企业又分租给各大小工厂经营者。整个旧改动迁环节涉及到合作企业、实际经营工厂及工厂员工等多个方面，合作企业要求补偿建设投入费用、经营者要求补偿经营损失费、工厂原工要求劳动辞退补偿等等，一旦处理不当，补偿稍有偏差，则容易引发群体上访、拒绝搬迁、钉子户等社会不稳定因素。因此，番禺区供销联社未雨绸缪，首先成立旧村改造专项工作组，联合罗边村、旧改企业，加强与各层级租户沟通，从旧改政策补偿受益以及政府控违拆违、严抓环保等方面晓之以理，动之以情，将各租户的顾虑逐个解除。其次因户制宜，一户一方案。按以往做法，旧改企业只对建筑物业主进行一揽子补偿，再由业主根据份额补偿给合建企业及分租户。本项目一开始也采取该做法直接跟供销社协商补偿事宜，但合建企业一直对建筑补偿和经营损失补偿不满意，拒不搬迁，僵持两月之久。为解决这一问题，番禺区供销联社领导班子多次到南村镇政府协商解决方法，召集罗边村、旧改企业和合建企业等代表进行多次协商，最终达成一致意见：在供销社与合建企业所签订合约的大原则基础上，由旧改企业直接对合建企业、实际经营者协商谈判，并由旧改企业直接将经营损失等直接补偿合建企业和实际经营者。这加大了补偿款项洽谈的主动性和灵活性，加快旧改签约推进进度。

　　二、加快评估测量，提高旧改项目推进力度。南村供销社罗边村社有资产因在引入合建企业之前基本上为单层砖木结构建筑物，土地面积大于建筑面积。后经合建企业投入资金进行了升级改造。为确保社有资产不流失及保值增值，番禺区供销联社委托了旧改企业、合建企业都认可的第三方资产评估机构对旧改物业进行测量评估，按“应估尽估”的原则，除了对土地、建筑物面积及装修进行评估、测量之外，还对泵房、配电房、电梯设备、消防设备等进行综合评估，最后评估值经三方认可，有效提高了旧改项目推进速度。

　　三、做好法律风控，避免法律风险。为做好法律和财税风控，防止社有资产流失，一是由常年顾问律师对南村供销社与合作建设企业所签订的租赁合同中就旧村改造或拆迁补偿事项中的条款进行认定和甄别；二是聘请旧改领域顶尖律师出具法律意见，法审和完善南村供销社与罗边村、旧改企业三方签订的《罗边村国有建设用地上非住宅物业补偿安置协议》中的条款内容，最大程度保障供销社权益。三是聘请专业财税顾问出具财税意见。对罗边村旧改项目补偿中南村供销社应付的税务以及账务处理提出专业的指导意见。同时对旧改企业直补合建企业和厂房实际经营者的缴税、纳税方面进行界定，避免各类风险。

　　四、多次协商，提升社有资产价值。为确保社有资产保值增值，番禺区供销联社和南村供销社多次与南村镇政府、罗边村及旧改企业协商，努力提高拆补建筑及安置补偿标准。一是严格按照番禺区政府有关文件标准，合理要求证载土地及建筑物补偿。商定将原价值低用途为仓库的土地和砖木结构建筑物置换成旧改后建筑面积达5600㎡的商业用途物业，按照现时同路段商业性质商铺平均价格计算，回迁物业价值1.13亿元，增值3倍之多。二是争取车位使用权。一贯以来，国有或集体物业回迁补偿是不含车位的，南村供销社根据物业用途，积极争取车位使用权，与旧改企业协商，参照村民住宅回迁一户一车位的做法，按照面积比例，争取了20个车位的长期使用权。三是提升了物业收益。南村供销社罗边村社有资产现出租给合建企业的收益约45万元/年，按照三方旧改协议约定，回迁物业交收前供销社会获得临迁费约135.8万元/年，预计回迁后商业用途物业按30元/㎡的租赁价格计算，收益将进一步提升到203.6万元，增收达350%，大大提升了社有资产质量和价值。